El otro día le pedí prestados 20 euros a mi hijo mayor P. Cuando fui a devolverle el préstamo me dijo – “No, dáselos a mi hermano J. El me presto 20 el otro día para el abono transporte y le dije que como tú me debías, cuando me pagaras se lo devolvía”.
Una cesión de crédito, familiar, sencilla y en estado puro.
Recientemente se ha publicado una noticia relativa a la paralización de un desahucio por haber sido vendida la hipoteca a un fondo de titulización. El artículo pone de manifiesto un problema que remueve los cimientos del mercado hipotecario: la creciente dificultad para ejecutar las garantías hipotecarias. En este caso, la sentencia considera que la entidad de crédito prestamista que cede sus derechos sobre un préstamo hipotecario no está legitimada para instar su ejecución.
La cesión de derechos sobre préstamos hipotecarios mediante la emisión de participaciones hipotecarias está recogida en nuestra legislación y no supone la pérdida de la titularidad del préstamo para el cedente, ni tampoco merma alguna de sus derechos y obligaciones respecto al mismo en el procedimiento de ejecución. El emisor (P, en mi ejemplo) no sólo retiene el derecho a ejecutar la garantía, sino que está obligado a ello y puede ser reclamado por el suscriptor de la participación (J, en el ejemplo) si no actúa con la diligencia debida. Que ese tercero suscriptor de la participación hipotecaria sea un fondo de titulización es irrelevante. La ley hipotecaria clara y precisa sobre este punto.
En mi ejemplo casero, ¿significa la cesión que P ha perdido su derecho a reclamarme los 20 euros? ¿O que yo ya no tengo obligación de devolvérselos porque le ha cedido el préstamo a su hermano J? Me gustaría ver la cara de mis hijos si les cuento esto.
El deudor hipotecario, habitualmente la parte débil, debe contar con protección legal para que sus derechos sean respetados, pero por muy dolorosas que sean las situaciones concretas, éstas no pueden servir de justificación para privar de derechos a una de las partes. Debilitar la garantía hipotecaria, daña la esencia del mercado hipotecario y afecta a toda la colectividad. No sólo a quienes han invertido en activos financieros respaldados por hipotecas, sino también al mercado de la vivienda, especialmente para aquellos con menos recursos económicos, que quedarán excluidos del mismo. Sin garantía hipotecaria no puede haber financiación para la compra de vivienda, o será mucho más cara.
Los desahucios no son el resultado de deficiencias en nuestra legislación, ni pueden atribuirse únicamente a malas prácticas de las entidades financieras. Se trata de un problema social derivado de la burbuja y posterior crisis y del desempleo que ésta ha generado. Evitar que acabe en situaciones límite requiere recursos públicos y procedimientos eficientes y equitativos para su asignación, pero no ceder a la presión mediática y social tomando decisiones que no hacen sino radicalizar posturas y dificultar los acuerdos.
Una alternativa a la vía la judicial, poco conocida y utilizada pero más barata y con la misma eficacia jurídica, puede ser la mediación. El mediación, son las partes las que intentan llegar a un acuerdo con ayuda de un tercero imparcial y neutral que posibilita el dialogo y canaliza el proceso. Estoy convencida de que sentándonos a hablar, ganaríamos todos.
Para curiosos: http://mediacionhipotecaria.com
